Tormenta de intereses
23 December 2022
por Usua Marcela Bohorquez
Muchas
familias están teniendo largas y difíciles conversaciones
económicas en este fin de año para decidir si continúan aguantando
sus hipotecas, o desisten y venden.
Muchos
propietarios de viviendas están experimentando una dolorosa presión
a medida que las tasas de interés variables se disparan y los
precios de las viviendas caen. Estos incrementos definitivamente
afectan drásticamente el presupuesto familiar.
Las
hipotecas de tasa variable representan alrededor de un tercio de toda
la deuda hipotecaria del país, según el Banco de Canadá.
Con
el mercado inmobiliario comenzando a cambiar, algunos compradores se
están sintiendo arrepentidos por haber comprado en su apogeo. Los
expertos dicen que retractarse del acuerdo conlleva sus propios
riesgos y costos.
Si
usted es uno de ellos, no se arrepienta recuerde siempre es bueno
tener una vivienda propia, ya que en caso de no tenerla tendría que
igualmente pagar por alquiler. Hágase a la idea que el pago de la
hipoteca es como si pagara la renta.
Obviamente,
usted pensará, pero la renta es un monto fijo y ya, en cambio los
pagos de las hipotecas con tasas variables cambian según varíe la
tasa de interés. Tal cual sucedió el pasado 7 de diciembre, cuando
las tasas de interés variables se incrementaron en un 0.5%. Lo que
significa que por cada $100 mil dólares del préstamo se incrementó
la cuota en $30 dólares. Por ejemplo, en una hipoteca de $500 mil la
cuota subió en $150, dólares más de lo que venía pagando.
Las
hipotecas con tasa variable crecieron en popularidad durante la
pandemia de COVID-19, ya que los precios de la vivienda se dispararon
mientras que las tasas de interés estaban cerca de cero, lo que
mantuvo los pagos de muchos compradores significativamente más
bajos, comparados con los que eligieron una hipoteca de tasa
fija. Actualmente, las hipotecas de tasa variable representan
alrededor de un tercio de toda la deuda hipotecaria del país, según
el Banco de Canadá.
Ahora,
que las tasas de interés están aumentando y los precios de las
viviendas están cayendo, muchos propietarios que compraron en el
punto máximo del mercado se preguntan si tomaron la decisión
correcta y si no es demasiado tarde para hacer un cambio.
Las
tasas hipotecarias variables en Canadá han aumentado aproximadamente
en 4,4 puntos porcentuales desde principios de 2022, lo que
representa un aumento de más del 400 por ciento sólo este año,
según estimaciones de Ratehub.ca,
un sitio de comparación financiera de tasas hipotecarias.
La
razón por la que las tasas han estado aumentando tan rápidamente es
por la inflación, la cual recién ahora ha comenzado a decrecer al
6,8 por ciento. Si la inflación comienza a desacelerarse, el Banco
Central podría volver a bajar las tasas de interés, lo cual
conlleva a una reducción en los pagos de las hipotecas con tasa
variable y en un alivio para estos propietarios.
¿Qué
sucede cuando aumentan las tasas de interés? En cada cuota o
pago de la hipoteca se pagan intereses y capital (principal) a medida
que suben las tasas de interés hipotecario, una porción mayor de
este pago se destina a pagar los intereses, reduciendo la parte que
va abonando al capital. En otras palabras, se pagan más intereses y
en consecuencia el abono al capital es menor. En consecuencia, le va
tomar más tiempo pagar en su totalidad la vivienda que compró.
Entonces
muchos propietarios se preguntan ¿Hay alguna manera de reducir sus
costos de interés? La respuesta es afirmativa, pero es posible que
no le convenzan las alternativas, afirma James Laird, codirector
ejecutivo de Ratehub.ca.
Según
este analista, “las dos únicas formas de reducir los costos de los
intereses son reducir la tasa de interés, que está fuera del
control de los propietarios y de los prestamistas, o pagar su
hipoteca más rápido”. Nada fácil en estos momentos de crisis
económica con una inflación todavía alta y falta de liquidez
monetaria.
“Obviamente,
mucha gente se quejará de nosotros cuando sugerimos esto, porque la
crisis nos está tocando a todos y algunos están siendo más
afectados que otros en este momento. Pero si puede hacer un pago
único, directamente al capital de su hipoteca, inmediatamente bajan
los intereses.”
De
ahí la invitación a poner cualquier dinero extra o ganancias
inesperadas, como bonos, herencias o ganancias fortuitas, en un pago
directo al capital de la hipoteca para mantener los pagos de
intereses bajo control.
Tradicionalmente,
los prestatarios también podrían considerar cambiar de una hipoteca
de tasa fija a una de tasa variable para reducir sus pagos de
intereses, pero esa estrategia no funcionará ahora debido a que
actualmente la diferencia entre la tasa variable y fija es muy
pequeña.
Por
lo general, la variable es significativamente más baja que la fija,
pero lamentablemente en este momento están casi a la par. Esto,
aunado a la penalidad que aplican la mayoría de las entidades
financieras por los cambios de una tasa variable a fija y viceversa
antes de que finalice su plazo, hace que esta estrategia no sea la
más conveniente.
Eso
deja los prepagos o pagos por adelantado para pagar el principal más
rápido, como la mejor forma de escapar a las altas tasas de
intereses. Sin embargo, esta opción no es tan sencillo, como suena.
Primero por la falta de liquidez, no es fácil contar con uno cuantos
miles de dólares para abonar al capital de la hipoteca, se le suma
que la mayoría de los prestamistas limitan los pagos anticipados del
10 al 20 por ciento del capital de la hipoteca original y existe una
multa si paga más.
Las
multas por pago anticipado varían según el prestamista. Si un
propietario con tasa variable migra a una tasa fija, podría verse
obligado a pagar mucho más de lo que pagaría si mantuviera una tasa
variable.
En
resumen, ¿cuándo es el mejor momento para hacer cambios en su
hipoteca? La respuesta es al momento de la renovación. En lugar de
renovar automáticamente a la tasa ofrecida, vale la pena tomarse su
tiempo, investigar y buscar la mejor tasa posible para el nuevo
plazo, de acuerdo con la situación del momento. Es muy importante no
ir solo con el propio banco. Hay muchos prestamistas hipotecarios
diferentes en el país. Evalué varias opciones antes de renovar por
un nuevo plazo.
Estas
son la preguntas que muchas familias tienen en este momento: ¿Qué
pasa si los ingresos no le permiten cubrir los pagos mensuales? ¿Le
preocupa que el pago de su hipoteca pueda aumentar nuevamente? ¿El
presupuesto no aguanta otro incremento y esto no le deja dormir? No
hay una respuesta fácil para estos interrogantes.
Si
la respuesta es afirmativa a estas preguntas la recomendación es
migrar inmediatamente a una tasa fija que se ajuste a su presupuesto,
centre su atención en su capacidad de pago y sobre todo, no pierda
su casa por no poder cumplir con los pagos mensuales.
Por
el contrario, si tiene la capacidad de mantener estos pagos más
altos por ahora, manténgase y resista la tempestad, después vendrá
la calma. El Banco de Canadá ha mencionado que ha comenzado a
disminuir los aumentos, lo que significa que su pago no podría
aumentar en el 2023.
Lo
importante es no caer en la desesperación, cada aumento en las tasas
variables pone a los propietarios de viviendas que eligieron
hipotecas con este tipo de tasa en una posición más difícil.
Los
expertos están aconsejando a los propietarios con una hipoteca de
tasa variable que se aseguren de tener la capacidad de pago ahora y
con un colchón que les permita cubrir los inesperados aumentos en el
futuro.
Pero
si usted no puede permitirse el lujo de arriesgarse a otros aumentos
en las tasas de interés, y no tiene la certeza de poder cumplir con
los aumentos imprevistos de las mensualidades porque los pagos
podrían ser demasiado altos, no crea tampoco que la mejor solución
es vender su propiedad en este momento.
Los
expertos aseguran que notan la desesperación de los propietarios
porque se están viendo muchas ventas anticipadas, debido a la
incertidumbre con los incrementos en las tasas de interés variables.
Probablemente
sea más estratégico buscar alternativas para pagar la hipoteca
antes que salirse del sistema, ya que las rentas de las viviendas
también han aumentado. Actualmente, los pagos de las rentas son casi
tan altos como los pagos de la hipoteca. En conclusión, busque
ayuda, obtenga asesoría financiera, hay alternativas mejores
que vender y no caiga en la desesperación. Recuerde que en Canadá
el principal ahorro para la vejez es la casa propia.
En
el Consejo de Desarrollo Hispano podemos ofrecerle orientación
ante esta difícil coyuntura económica. Puede comunicarse con
nosotros al Tel. 416-516-0851 y le daremos una cita para recibir
asesoramiento.
